A intensa digitalização já modificou a forma como compramos, vendemos e nos relacionamos. E os contratos imobiliários, será que também estão prontos para essa transformação?
Com o avanço da tecnologia blockchain e dos smart contracts, surge uma promessa tentadora: contratos automáticos, rápidos e seguros. Mas até que ponto isso funciona quando estamos lidando com imóveis e direitos reais?
A sociedade 4.0 e a automação dos contratos
Experimentamos uma remodelagem da própria vida em sociedade: alcançamos a sociedade 4.0, marcada por hiperconectividade, inteligência artificial e automação. Nesse cenário, a ideia de contratos que se executam sozinhos parece natural. Assim são os smart contracts, ou contratos inteligentes: programas que executam automaticamente cláusulas previamente definidas.
Em tese, eles eliminam intermediários, reduzem custos e aumentam a segurança.
O que os smart contracts prometem para o mercado imobiliário
No mercado imobiliário, isso poderia significar pagamentos automáticos vinculados a condições contratuais, redução de burocracia e mais agilidade nas transações.
Os smart contracts imobiliários podem representar um avanço interessante, mas ainda são cercados de desafios diante de uma verdade: contratos imobiliários não são simples.
Por que contratos imobiliários são um caso à parte
Eles envolvem verificação documental, registro público e publicidade obrigatórios, análise de riscos e interesses de terceiros. E é aí que começam os desafios: a tensão entre Direito e tecnologia.
Portanto, os smart contracts imobiliários trazem eficiência, mas também rigidez. Oferecem segurança técnica, mas levantam dúvidas jurídicas.
Boa-fé objetiva e função social: onde a automação encontra seus limites
Apesar do potencial tecnológico, o uso dos contratos inteligentes enfrenta limitações importantes impostas por valores fundamentais ao Direito, pois entram em tensão com pilares do Direito Contratual, como a boa-fé objetiva, que exige comportamento leal, transparente e cooperativo entre as partes, e a função social dos contratos, que impõe que o contrato não afete negativamente a coletividade ou terceiros.
Diante disso, questões relevantes aportam no debate: é possível conciliar automação com princípios fundamentais do Direito Contratual? Como garantir boa-fé e equilíbrio em um contrato executado automaticamente? O que acontece se surgir um problema depois da assinatura? É possível corrigir injustiças em um sistema imutável?
O que o debate acadêmico aponta para o futuro
Esses são pontos críticos desenvolvidos no artigo "Boa-fé objetiva e função social dos contratos na sociedade 4.0: o uso de smart contracts nas contratações imobiliárias”, publicado na RDI 100 – jan.-jun./2026.
A proposta é instigante: compreender as contratações imobiliárias no contexto da sociedade 4.0, contextualizar a blockchain e sua relação com os smart contracts — evidenciando seus impactos nas relações contratuais — e evidenciar os desafios ao cumprimento da função social dos contratos e da boa-fé objetiva em negócios jurídicos imobiliários realizados por meio de smart contracts.
Parte-se de um ponto importante: os contratos inteligentes não devem ser vistos nem como solução mágica, nem como algo a ser descartado. Com potencial real, exigem a leitura cuidadosa do contexto em que serão aplicados, e a discussão aponta para um uso mais estratégico e deixa a indagação:
Será que estamos tentando aplicar uma solução tecnológica em relações contratuais que ainda exigem sensibilidade jurídica e humana?
Essa e outras questões atravessam um debate cada vez mais relevante para o futuro do mercado imobiliário. Quer se aprofundar e entender melhor os limites, riscos e possibilidades dos smart contracts nesse contexto? Vale a leitura completa do artigo na RDI 100 – jan.-jun./2026.
Sobre a autora
Nethânya Sínya Santos Cavalcante
Mestre em Direito pela Universidade Autónoma de Lisboa. Mestre em Direito, Mercado, Compliance e Segurança Humana pela Faculdade CERS. Registradora de Imóveis no Recife/PE.